Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2026 года на первичном рынке высокобюджетного сегмента «старой» Москвы. Объем предложения вырос на 7% за квартал и 28% за год. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,58 млн руб. (без изменений за квартал, +8% за год). Спрос снизился на 7% за квартал и 31% за год.
По данным «Метриум», в III квартале 2026 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента экспонировалось 2,5 тыс. лотов (+7% за квартал, +28% за год) в 68 проектах, где 2,3 тыс. – квартиры (+9% за квартал, +30% за год) и 0,3 тыс. – апартаменты (-9% за квартал, +10% за год). Объем предложения в делюкс-классе за квартал вырос на 3%, а в элитном классе – на 9% за счет роста экспозиции в уже реализующихся проектах.
В III квартале 2026 года высокобюджетный сегмент пополнился двумя новыми проектами классов делюкс и элит.
Лидерами по объёму предложения в высокобюджетном сегменте (в кв. м) стали Хамовники (365 лотов общей площадью 62,8 тыс. кв. м) и Замоскворечье (500 лотов, 62,1 тыс. кв. м).
При этом ценовое первенство удерживают другие локации: максимальная средневзвешенная цена квадратного метра зафиксирована в Тверском районе (3,4 млн руб.) и в Хамовниках (3,3 млн руб.).
За счет перехода ряда корпусов со стадии монтажа нижних этажей на этап возведения верхних уровней доля таких объектов в экспозиции элитного класса выросла до 25,4% (+12,9 п.п. за квартал). В остальном структура предложения в элитном классе демонстрирует стабильность.
В то же время в классе делюкс объем экспозиции на начальном этапе строительства увеличился до 17,3% (+7,2 п.п.). Пополнение предложения на ранней стадии обеспечил выход на рынок нового клубного дома «Казачий» в Замоскворечье.
В распределении предложения по типу отделки за квартал не наблюдается значительных изменений как в элитном, так и в делюкс-классе. Но в годовом выражении сохраняется тренд на уменьшение предложения с ремонтом от застройщика.
«Серьезное сокращение доли элитного и премиального жилья с отделкой от застройщиков обусловлено главным образом сложностями с импортом дорогих западных материалов и усложнением логистических цепочек, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального курортного жилого квартала «Дрим Рива»). – Также на коррекцию показателя вниз повлияло внедрение более строгих ГОСТов в начале 2026 года. Кроме того, меняются запросы целевой аудитории. Все больше клиентов предпочитают самостоятельно реализовывать эксклюзивные дизайн-проекты. Поэтому снижение количества квартир под ключ на первичном рынке Москвы не является причиной уменьшения активности дольщиков.
Приоритетом для покупателей сейчас служат качественный сервис, насыщенная внутренняя инфраструктура проекта и эксклюзивные видовые характеристики, независимо от наличия отделки от девелопера. Именно поэтому в топ-5 самых популярных новостроек премиум-класса в Москве регулярно входит курортный жилой квартал «Дрим Рива», который мы строим рядом с развлекательным кластером «Остров Мечты», на первой береговой линии Москвы-реки».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2026 года составила 2,58 млн руб. (без изменений за квартал, +8% за год). Средневзвешенная цена элитного класса – 2,09 млн руб. за кв. м (без изменений за квартал, -9% за год), делюкс-класса – 3,41 млн руб. за кв. м (+2% за квартал, +9% за год).
«Спрос на рынке первичного жилья элитного и делюкс-класса за прошедший год ощутимо сократился прежде всего в связи с достижением временного потолка цен в высокобюджетном сегменте, – отмечает Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию ГК «ГРАД Девелопмент» (девелопер жилого комплекса премиум-класса «Айс Тауэрс»). – В результате сделки в элитных проектах сейчас совершают преимущественно конечные покупатели. Также к ощутимой коррекции потребительской активности вниз привела налоговая реформа. Кадастровая стоимость объектов элитной недвижимости в Москве в 2026 году существенно увеличилась, а налоги на них стали обременительными даже для наиболее состоятельных клиентов. В то ж время на рынке премиальных новостроек сохраняется оптимальный баланс комфортных цен и высокого уровня ликвидности. Поэтому большинство обеспеченных клиентов сегодня выбирают именно квартиры премиум-класса, например, в нашем жилом комплексе «Айс Тауэрс» с развитой инфраструктурой для резидентов и прямым выходом в ландшафтный парк площадью около 100 га».
Рейтинг самых доступных лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2026 года:
– «Доро Милле»: апартамент площадью 35,6 кв. м. за 37,4 млн руб.;
– «Клубный дом Культ»: апартамент площадью 26,8 кв. м. за 44,6 млн руб.;
– «Монблан»: квартира площадью 48,9 кв. м. за 53,5 млн руб.
Рейтинг самых дорогостоящих лотов высокобюджетного сегмента в III квартале 2026 года[1]:
– «Лё Дом»: пентхаус площадью 917,5 кв. м. за 9,4 млрд руб.;
– «Обыденский №1»: пентхаус площадью 781,3 кв. м. за 7,1 млрд руб.;
– «Лаврушинский»: пентхаус площадью 664,1 кв. м. за 3,9 млрд руб.
В III квартале 2026 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента было зарегистрировано 131 ДДУ (-7% за квартал, -31% за год) общей площадью 13 573 кв. м (-10% за квартал, -39% за год). Максимальное число сделок было заключено в июле (56 ДДУ), минимальное – в августе (28 ДДУ).
В III квартале 2026 года максимальный объем сделок был отмечен в районе Хамовники (24%). Здесь по площади заключенных ДДУ лидирует проект «Коллекция Лужники» (2,5 тыс. кв. м).
Основные тенденции
«На фоне достижения временного потолка цен, регуляторных изменений и переоценки кадастровой стоимости спрос в высокобюджетном сегменте охладился и перешел к потребительской модели, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – За квартал было заключено всего 131 ДДУ, причем инвестиционные сделки свелись к минимуму. Сегодня спрос обеспечивают в основном конечные покупатели. Таким образом, на рынке сформировался разрыв динамики предложения и спроса. В годовом выражении объем экспозиции вырос на 28% (до 2,5 тыс. лотов), в то время как количество заключенных сделок по ДДУ сократилось на 31%. В ближайшей перспективе общие показатели продаж продолжат снижаться в связи с постепенным завершением строительства ряда масштабных проектов. В частности, сентябрьский ввод корпуса в ЖК «Бадаевский» исключил из статистики ДДУ одного из главных «генераторов» сделок в сегменте».
[1] Без учета закрытого предложения.
