История с квартирой Ларисы Долиной стала одним из самых громких событий на рынке недвижимости за последние годы. Миллионы людей следили за судебным процессом, а покупатели недвижимости искренне надеялись, что подобные случаи являются исключением из правил. Но практика показывает обратное.
Даже сегодня на рынке продолжают появляться споры, в которых бывшие собственники пытаются вернуть себе недвижимость уже после состоявшейся сделки купли-продажи, и если покупатель не сможет доказать свою добросовестность, риски потери приобретённого объекта остаются вполне реальными.
На практике многие считают, что достаточно заказать выписку из ЕГРН и проверить паспорт продавца, но, к сожалению, этого давно недостаточно.
Первое, с чего должна начинаться проверка любой квартиры - это изучение документов, на основании которых возникло право собственности у продавца. Очень важно понимать, каким образом объект был приобретён: по договору купли-продажи, дарения, наследства, приватизации или др..
После этого необходимо изучить актуальную выписку из ЕГРН и убедиться, что именно этот человек является собственником недвижимости, а также проверить наличие ограничений, арестов или обременений.
Отдельное внимание следует уделять зарегистрированным жильцам - для этого запрашиваются формы регистрации и архивные сведения о лицах, которые ранее были прописаны в квартире. В разных регионах такие документы могут называться по-разному, но смысл остаётся одинаковым, необходимо понимать, кто проживал в квартире раньше и не сохранил ли кто-либо право пользования жилым помещением.
Не менее важным является вопрос семейного положения продавца. Если недвижимость приобреталась в период брака, могут возникнуть права второго супруга, поэтому необходимо установить, состоял ли собственник в браке на момент покупки объекта. В ряде случаев для этого можно запросить соответствующие документы из органов ЗАГС.
Но проверять необходимо не только квартиру, но и самого продавца.
Очень важно понимать, является ли продаваемое жильё единственным для собственника и где человек планирует проживать после сделки. Особенно внимательно стоит относиться к ситуациям, когда продаётся единственная квартира пожилого человека, так как на практике именно такие сделки чаще всего становятся предметом судебных разбирательств. Если после продажи человек фактически остаётся без жилья, вероятность возникновения споров в дальнейшем значительно возрастает.
Поэтому в подобных случаях я всегда рекомендую заранее понимать, какое жильё продавец приобретёт взамен. Если речь идёт о встречной покупке в другом регионе, безопаснее дождаться выбора нового объекта и провести альтернативную межрегиональную сделку, чем надеяться, что продавец решит жилищный вопрос самостоятельно уже после получения денег.Либо если продавца сопровождают родственники, например, дети, попросить выделить долю в другой недвижимости.
Отдельно хочется сказать о стоимости объекта.
Очень часто покупатели радуются, увидев квартиру значительно дешевле рынка, однако именно в таких ситуациях стоит проявлять максимальную осторожность. Когда человека сопровождают мошенники или на продавца оказывается давление, недвижимость зачастую реализуют по цене существенно ниже рыночной, поскольку её необходимо продать максимально быстро, поэтому слишком привлекательная стоимость должна не радовать, а становиться поводом для дополнительной проверки.
Что касается справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, здесь важно соблюдать разумный баланс.
С одной стороны, такие документы действительно могут стать дополнительным подтверждением состояния продавца, с другой стороны, если покупатель сам заявляет, что сомневался в адекватности собственника, впоследствии в суде может возникнуть закономерный вопрос: почему сделка всё равно была совершена. Поэтому особую актуальность подобные проверки приобретают при работе с возрастными продавцами, особенно если речь идёт о людях старше 80 лет.
Ещё один важный момент, о котором многие покупатели забывают - это порядок передачи квартиры после сделки. На практике мы рекомендуем продавцам сниматься с регистрационного учёта до совершения сделки, а передачу денежных средств производить только после фактического освобождения квартиры и подписания акта приёма-передачи.
Многие считают, что после государственной регистрации права собственности все риски остаются позади, однако это не всегда так. На практике встречались ситуации, когда продавец получал денежные средства, но по различным причинам не освобождал квартиру в согласованные сроки, в результате покупатель становился собственником объекта, которым фактически не мог пользоваться.
Поэтому крайне важно заранее согласовать порядок освобождения квартиры, сроки передачи ключей и момент окончательного расчёта, чем меньше открытых вопросов остаётся после сделки, тем ниже вероятность возникновения конфликтов между сторонами в дальнейшем.
Ещё одним инструментом защиты покупателя может стать титульное страхование, оно позволяет застраховать риск утраты права собственности на недвижимость в случае, если сделка впоследствии будет признана недействительной или право собственности будет оспорено в судебном порядке. Как правило, такую страховку оформляют на срок исковой давности, чаще всего на три года после покупки объекта.
Однако здесь есть важный нюанс, если при ипотечной сделке титульное страхование зачастую входит в стандартный пакет банковских требований, то при покупке недвижимости за собственные средства оформление такого полиса ложится исключительно на покупателя. Стоимость страхования может быть достаточно высокой, особенно если речь идёт о дорогостоящих объектах недвижимости, поэтому далеко не все готовы нести дополнительные расходы.
Тем не менее титульное страхование остаётся одним из немногих финансовых инструментов, способных компенсировать убытки покупателя в случае возникновения серьёзных юридических проблем после сделки. Безусловно, страховка не отменяет необходимость тщательной проверки квартиры и продавца, но может стать дополнительным уровнем защиты там, где полностью исключить риски невозможно.
Главный вывод, который я могу сделать как практикующий специалист по недвижимости, очень простой.
Сегодня покупатель должен проверять не только квартиру, но и жизненную ситуацию продавца. Большинство громких судебных споров последних лет возникали не из-за проблем с объектом недвижимости, а из-за обстоятельств, в которых находился сам собственник на момент продажи. Именно поэтому добросовестность покупателя формируется не одной справкой и не одним документом, а совокупностью действий, которые подтверждают, что человек сделал всё возможное для безопасного проведения сделки.